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中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告

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  焦点房地产网委托研究
  北京师范大学金融研究中心
  课题组成员:钟伟 魏伟 王雪
  报告提交日期:2007年11月20日

  本评估报告对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测,进行计算了沉淀在土地上的资金总量,以及囤地沉淀的信贷资金总量。此外,我们还尝试对房价和地价的关系进行了讨论,显示出地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素,供地方式和规模的改变,导致的房地产市严重的供求失衡,才是推动房价飙升的关键。

  主要的估测结果如下:

  1、囤地现象不是新近出现的现象,2004年之前的囤地增长规模,较之此后更快。显示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到2007年底,开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平米,规范和非规范囤地约为10亿平米。

  2、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年,即可支撑一个完整的开发周期。

  3、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算,综合各种估算,截至到2006年底,估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿,这几乎相当于目前商品房的年销售额,沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额,显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。

  4、在全部囤地导致的资金沉淀中,来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿,也就是说,囤地资金的一半源自银行信贷,差不多银行体系每向房地产行业注入4元资金,就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较,沉淀在土地上的银行信贷资金已有相当风险。

  5、地价和房价的关系较为复杂,通过多种渠道估测,地价对房价的占比仅在20%-30%之间,因此单纯从土地购置成本和房价构成来看,不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的资金成本,造成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房价上涨预期。

  6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业,继续维持既有决策思维定势和市场供求状况,对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。