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深入分析:风险正在积累 楼市存在暴跌基因

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《沪港经济》杂志2007年11期发表了袁晨晨《楼市:存在暴跌基因》的文章,文中引用了我的一些学习心得,许多在我的一些文章和演讲中已经多次阐述,这次已第三者的角度来阐述其作用和意义不太相同,对解析当今中国乃至世界的房地产(房价)迷雾也许有点启发,故在我的博客中加以转载,特此说明,望大家多指正。
顾海波 2007年11月22日于上海

新盘价格不断上涨

从今年年初开始,沪上各大新盘便开始了乐此不疲的调价“运动”.无论是外环附近的中低价楼盘,还是市中心的豪宅.纷纷掀起涨价潮,房价水平节节攀升。

而在众多频频调价的楼盘中,普陀内环沿线(光复西路、镇坪路口)的泰欣嘉园恐怕是“个中翘楚”。去年6月首度开盘之时.泰欣嘉园装修房均价在1.65万元/平方米左右;今年6月,泰欣嘉园在售房源均价已经攀升至2.1万元/平方米;随后.其在售房源价格再一次上调至2 5万元/平方米左右;近日,记者致电售搂处时,得知该盘推出的一批新房源均价高达3 2万元/平方米,彻底刷新苏州河北岸的房价纪录。

皇家花园地处安顺路和伊犁路的交汇处,属于“正虹桥”闹中取静位置。去年底.皇家花园开盘时,均价基本定为2.1—2 3万元/平方米左右;日前,记者发现网上房地产数据显示,皇家花园9月新推房源的参考价已经达到4.5万元/平方米,而致电售楼处求证时.售楼小姐并没有说出当前的确切报价,只是回答说,目前,皇家花园所有可售房源基本都在4万元/平方米以上。

除了上述两个大幅涨价的楼盘以外,上海大部分楼盘都出现了较大的房价上调,包括阳光巴黎(徐汇区)、中海瀛台(徐汇区)、奥林匹克花园(松江)、上海康城(闵行)、宝华现代城(闸北)、万科新里程(浦东)等。

楼市风险正在积累

中国房地产界权威人士顾海波指出,我国房地产业正处于新一轮发展的高潮,房地产开发价升量增、供需两旺,全国的住宅开发、竣工面积及销售价格叠创新高,中国经济的“房地产化”现象严重。而今年的几度加息(尤其是房贷利率)幅度有限。对开发商和投资者来说,由于银行的非理性放贷,对房地产的投机起了推渡助澜的作用。

他指出,楼市的政策风险和市场风险正在积累。“其一.当前我国楼市的居住功能正在日益演变成为投机品,尤其是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市,大量的国内外“热钱”涌入,有些地方的楼市投机已占半壁江山.大量的住宅囤积在流通领域.一旦泡沫积聚后破裂,昨天、今天的投机需求就会叠加成明天的供给,楼市的拐点就会出现。其二,我国当前房价的租售比低于正常水平,简单讲,买房用于出租已不足以赢利,就像1997年亚洲金融风暴时香港的楼市,买房就是为了卖房,这种“击鼓传花”式的游戏总归有临界点.疯狂和死亡有时只有一步之遥!”