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全国房地产市场需求现状分析及发展特征

来源:作者:本站
  随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高,置业需求将逐步释放,在宏观调控的逐步影响下,北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓,而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势,由于各地房地产市场背景的不同,其供需市场呈现出了不同的发展特征。

1. 人口结构特点造成膨胀的住宅需求

  从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现,由于上世纪50年代的生育高峰,造成目前社会上25—34岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大,两者占了总人口35%。不同年龄的人群具有不同的经济行为,人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示,25—34岁的人群正值组建家庭的年龄,期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期,是购房最为集中的年龄段。

  1997年中国住房改革后,福利分房制度取消,随着政策深入使住房私有制引发了交易量突破一个个高峰,这些在一线城市尤为突出,目前上海、北京等地已经基本完成了房改房的落实。通常情况下购房者在近期购买了房产之后,至少若干年后才能积累起新的购买力随着房改房制度的深化,市场交易量将出现一定程度的萎缩。同时从图中我们可以发现5年后25-34岁购房高峰人口开始从峰值下滑,未来首次置业将出现下降。

图:2004年中国人口年龄结构分布情况

资料来源:2005年中国统计年鉴

2. 城市区域发展进程加速

  城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中,农业人口比重逐渐下降,工业和服务业人口比重逐渐上升,人口和产业向城镇集聚,它不仅表现为人口由乡村向城市转移,以及城市人口的迅速增长,城市区域的扩张,还表现对城市房地产需求总量的不断增加。

(1)城市发展吸纳众多人口
  从1997年开始,中国城市化水平便进入了快速提升时期,城市化首先表现为城市人口的增长。在一些特大型城市如北京、上海,二十年间人口增长了4.8倍,这一现象表明为特大城市对人口具有的巨大吸纳能力。而这种能力又必然带领着这些特大的一、二线城市房地产市场由初始阶段跨越到成熟阶段。

(2)经济增长吸引国外就业者
  随着宏观环境改善,中国对世界经济的控制力和影响力不断增强,许多城市已经具备开放、高效、便捷的市场化区域环境、密集的企业群等等,众多国外企业在中国设立区域总部或研发中心,外国企业的聚集,会吸引大量海外人才的加盟。最新统计数字表明,中国吸引海外人才总量已突破250万人次,增速达到20%,引进海外人才数已超过新中国成立后52年的总和。一线城市吸引境外人才及海外人士的能力最强,因此其高档住宅总量仍将增加。而二线城市从其经济发展的阶段来看,这方面吸引能力还有待发展。